拍房的陷阱
大胡子说房2019-05-10
你在凝视着深渊的同时，深渊也在凝视着你。
前一阵子，深圳龙岗某小区的一个房子火了。在寸土寸金的深圳，这个200多平的复式房产在司法拍卖平台上的价格仅为评估价的55%，原价750多万的房产需要400万左右就能拿下，简直就是半价买房。
一时间，法拍房走到了公众目光之下。其实，法拍房早已经火了。

（图为阿里公布2018-2019四大一线城市法拍房数据）
根据阿里拍卖发布的线上数据研究报告显示，2018年-2019年，四大一线城市一年来法拍房成交量都有明显增幅。其中，上海、深圳增幅比例竟然超过100%。这在楼市调控最严的去年可谓是一匹黑马。
谈起法拍房，很多人能想到的就是便宜，没错，捡便宜是法拍房对于购房者最大的诱惑，但高性价比下也存在风险。看不懂法拍房的风险，小心你的馅饼变成陷阱。
今天，我们就好好给大家普及一下法拍房。
法拍房究竟是何方神圣？
法拍房，就是法院强制拍卖的房产。
我们常听到的有：
Ø老李开了一家公司，因为经营不善，公司名下的房产拿来拍卖还债的；
Ø小王失业了房子月供还不上，房子被银行收回去法院拍卖；
Ø甲乙丙几个人债务纠纷的，不能按时还款的，她名下房产要被拍卖；
Ø王处长贪污受贿买了房子，最后被双规，违法所得遭拍卖。
以上几种情况基本上概括了法拍房流入市场的原因。一般情况下，业主无力履行按揭合约也无法清偿债务，债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，业主的房子会被拿来拍卖偿还债务。
根据法院的相关规定：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
除了价格低，网上宣扬的法拍房还像个「宝藏女孩」，身上还有挖不尽的优点，比如：
不少城市不限购，不需要社保公积金，也不受家庭两套的限制。
只要是中国居民均可参与拍卖购买，在当前楼市调控严格的环境下，这无疑给了投资者一条捷径；
其次，参与拍卖的住宅大部分是有70年产权的正规住宅（也有小部分小产权、集体户口的，在拍卖时都会标明），带有学位、买了可以落户，有一些还可以申请贷款按揭，刚需客的基本需求都满足；
再者，买法拍房不用排队，也不用摇号。和二手房一样，直接就是现房入住，周边配套已经成熟，不会担心开发商跑路工程烂尾，你的钱打了水漂。省时也省力。
听到这里，你是不是已经心动到按耐不住，想立马就去网上拍一所法拍房了？naïve！网上随便一搜，拍到法拍房的糟心事都快和法拍房数量一比一了。看似迷人的法拍房，背后充满了风险。
美丽背后的陷阱
拍卖途中被抬价都不是什么大事儿，无非是价格高过起初的心理预期，但拍到手之后各种问题，才是最让人部能接受的，比如:
1.原房主赖皮不配合，买了住不进去
来品品下面这条新闻标题，这样的例子数不胜数了吧？

图为司法拍卖后业主拒搬的新闻
通过拍卖，确实能低价买到了房子，但是法院只负责拍卖并负责不交接和清房。如果你拍的房子里面住了一些不讲理的人，就是不肯伴搬，你能拿他怎样？尤其是一些老人，动不动就躺下寻死觅活，一点办法都没有！
再者，对于有孩子要上学的家庭，原房主逃债跑路找不到人或者不配合迁户口，孩子没有入学资格，白白耽误上学时间。
请律师、打官司、申请强制执行，哪一件事能省心？拍房子本来想图省时省力，最后买下连住都住不进去，太糟心！
2.各种原因不能过户，无法取得房产证
买了不能住也就算了，起码房还是你的，就怕买了连房产证都办不下来。比如：
Ø限购政策：虽然大部分城市不限购，但是如果你没有理清楚限购不限购的规则，买下后才发现因为这个问题无法过户，只能只认倒霉，白白损失一笔保证金。（京东拍卖上会有明确标注，但淘宝没有）
Ø原房主不配合：原房主为躲债早已跑路，人都找不到，他的户口迁不出去，你的户口进不来无法取得房产证；
Ø没有产权：原来的房子可能是小产权房，本身就没有房产证，你拍了也无法取得房产证；
Ø存在共有产权人：如果该房屋有共有产权人，夫妻双方所有的，只向住建部门增加权益人，但没有变更不动产证书，拍卖后另一方来追究，你也会面临不少麻烦；
Ø土地性质：有一些法拍房为经济适用房，未满五年且没有补交差额，你拍了根本无法正常过户；
3.原房主存在债务纠纷，住进去帮他擦屁股
前面说了，房子会沦落到法拍，原房主都存在不少的债务纠纷。有可能之前不但抵押给了银行，还抵押给了一些民间贷款机构。
这些在拍房时你并不知晓，万一真有电视上演的民间债主暴力逼债，威胁你的小孩、给你家门口破油漆、给车上喷红字，简直就是花钱买罪受！

图为一女士购买下被追债法拍房，一片狼藉
这还不算，能欠外面人的钱，物业、水电、燃暖气保不准也欠了一大笔滞纳金。你拍了想住？不好意思，要先把这些欠款都还清哦～小则几千多则大几万，凭空多了一笔费用你说气不气。
4.买卖不破租赁，收回房子遥遥无期
在我们国家，有一条法律规定：买卖不破租赁。意思是租赁要大于买卖，不能因为房屋转手而终止租赁合同。如果你拍的房子原房主正在出租，人家不提出不续租，你只能干等不能赶人家走。

图为恶意签长租约的法拍房
而且有一些精明的老赖为了防止自己房子被拍卖，专门把房子出租给其他人，一下子签订十几二十年的租期。比如上图这个法拍房，2032年才能收回房屋。遇到这种事，真的能等到肝肠寸断。
5.能贷款的很少，绝大部分需要全款
现在已经有部分银行开始对法拍房提供贷款服务，但是我国目前尚无明确规定贷款利率、条件等。每个银行都有不同的政策。
我查到关于法拍房利率要比普通的房贷利率上浮5-10%左右；有一些银行还需要绑定指定的业务；还有一些银行甚至得你先把所拍房的房屋尾款结清，取得房产证之后，再给你办理贷款。
而且一定要在拍卖之前去银行申请贷款，待手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。
前面说了是一些能提供贷款的，但不是所有都可以贷款。拍卖房产前，请你一定要做好完全准备。
如果拍卖成功了，没有办法贷款，除非找七大姑八大姨借钱填上尾款；不然如果不能按时付结清，你的保证金就只能打水漂了。
6.加上高额税费，和二手房没差多少
法拍房有一个特殊的点，就是转让和受让两家的税费都是由受买人承担的。但是在拍卖之前，法院并不会提供什么满五唯一、亲属遗赠等具体信息，所以这里面隐藏了很多高额税费。
如果你成功拍到了法拍房，除了需要缴正常的契税，还有营业税、印花税、增值税、土增税等税费，非满五唯一的房，还有差价的20%的个人所得税，听听都觉得头疼。
根据我的观察，这几年频频爆发出法拍房税费奇高超出周边二手房的案例，让受买人有苦不能言。
深圳的阿奇（化名）就是其中之一，在某法拍平台上他以370万的价格将罗湖区翠华花园的一处房产拍下，本来很开心以为捡了漏，但是加上税费242万，这套房产算下来竟然需要622万，比当时罗湖同一片区的二手房均价高出45万！本来想捡便宜没捡着，还多付出了银子。
法拍房，看起来便宜，实则充满了坑。那是不是看到法拍房就避而远之不再考虑了呢？其实，捡法拍房的漏并非不可行，只是需要更多精力。
捡漏的正确姿势
我在某拍卖网站发现，最近因为房价大跌而爆火的网红城市鹤岗正好有一套住宅被法院依法查封拍卖。

该拍卖标的建筑面积77.57平方米，起拍价约10万，保证金2元，增价幅度1000元／次，从图中可以看出，这已经是该房第二次拍卖。如果我心仪这套房产，需要怎样做才能顺利捡漏呢？
首先，通过网络全方位了解所拍房信息。
根据网页上提供的法院网址，我们可以查询和这套房产有关的判决信息。里面展示了房子位置、周边情况、价格等基本信息，还有房产的房产证号，通过房管局查询我们可以了解这套房产能否正常过户，税费情况等。

图为该网站显示的标的物基本情况
上图标红的房屋所有权证即我们所称的「大红本」，在我国有了五证两书才可以办理大红本，所有基本上可以判定该标的是正规大产权住宅。
我发现这个标的物在网页上未标注可以贷款，显示的服务中也没有当地银行，这样大概率是需要一次性付清。

图为其他城市的法拍房可提供贷款服务
但是我又查阅了其他的法拍房，有一些直接提供贷款服务。比如上面这个。所以具体能不能贷款，要细分到标的物上。并且要注意房贷利率、年限等，每个银行提供的政策都不同。

图为该网站显示的标的物基本情况
话说回来，我们再看上图鹤岗这个标的物的土地性质和用途并不清晰，且不知有没有过户，在参与拍卖过程中如果遇到这种情况应该多留心。
上上图中已经看到了该套房的产权证号，所以即便没有这些信息也无妨，但如果描述中没有产权证号的话，需要小心可能会存在小产权、产权共有等风险。

图为该网站显示的标的物基本情况
现在这个标的的基本情况已经清楚：面积、位置、价格、大产权、无租赁，具体怎么样，还得去现场探访了才知道。
其次，现场实地考察房屋情况。
参与法拍房中，我的建议是，无比要提前到现场实地考察！看下房子的具体情况以及小区周边的情况。毕竟网上公布的信息实在有限。

图为该法拍房信息中很多缺失
在大部分情况下，竞买人是不能直接接触到原房主的，我们可以通过网上公布的联系方式联系受理此案的法官，表明自己有意向去看房，这时法院会委派一名工作人员带意向竞买人们集中看房。或者是根据网站提供的地址自己去。
在实地考察中，如果你发现房子里住的是原房主，正好可以和业主了解一下房子拍卖的原因，以及名下有没有挂靠小孩户口；
在小区里碰到同楼邻居，你可以要主动上去拉拉家常，打听一下房主人品如何，平常有没有人来追债；
另外可以专门去一趟物业管理处时，问一下物业人员，该房子有没有拖欠拖欠物业费、水电气费等情况。
总之，在看房过程中要详细了解清楚房产的租赁情况，物业情况，装修情况等。和二手房一样，法拍房所见即所得，实地考察一遍基本能判定这个房子该不该入手。
再者，必要的时候请律师咨询。
法拍房的水很深，这个鹤岗的房子情况还算简单。一般从事房地产行业的老油条也不轻易碰。除非你真的很有能力，能把该房产的抵押、债务和担保情况全部搞懂，并且知道如何解决。
不然还是建议请个律师，专业律师有着丰富的法拍房处理经验，还能帮你算清负责的税费，可以帮助你识别哪些法拍房不能入手，哪些可以考虑捡漏，少比咨询费用可以帮你省去很多麻烦。
最后，综合对比值不值得入手。
买法拍房大部分人是图便宜，但是考虑到实际问题：捡漏，有价值没有被其他人发现，被你将占先机了才叫捡漏。
还有，不要只看评估价，很多时候周围的价格跟评估价本来就有差异，很可能拍到最后周边二手房都比法拍房价格还低了，那海为什么要去拍？
无论是新房、二手房、经适房还是法拍房，都不能光图便宜，所有的房子都一样，升值还是居住都一样，要考虑未来的生活，相关的配套是否具备，价格是否真的有优势。
后话
如今，法拍房这个「馅饼」被越来越多的人惦记，但是凭借我们这些小白的经验，即便看了这篇文章，我觉得还是要谨慎再谨慎。
如果能拍毛坯房，尽量不去拍装修房。如果能拍空房，尽量不去拍住人的房子。
全方位了解后，再做定夺，尽可能把风险降到最低。更是要警惕看起来价值高，却没有什么人拍，或者拍卖时没有人出高价的房子。
毕竟，这个世界上，高收益的东西永远面临着高风险。
有一句话可以概括法拍房：
你在凝视着深渊的同时，深渊也在
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