整体资产评估报告模板（精选7篇）
在当下这个社会中，报告不再是罕见的东西，其在写作上有一定的技巧。在写之前，可以先参考范文，以下是小编帮大家整理的整体资产评估报告模板，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
整体资产评估报告 1
xxxxxxx资产评估有限公司接受的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对资产占有方提供的全部资产和负负债进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询价，对委估资产在2015年3月5日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
1、委托方
名称:住所:号
投资人人姓名:
经营范围:电线、电缆的加工、销售。
2.资产占有方
本次评估的委托方为，也即本次评估的资产占有方。
二、评估目的
为委托方企业改制(了解企业价值)，提供价值参考依据。
三、评估范围与对象
委托方提供的全部资产和负债。包括流动资产、固定资产、以及全部负债，评估对象为审计确认的全部资产。
四、评估基准日
本项目资产评估的基准日是20xx年xx月5日。
一切计价标准均为评估基准日有效的价格标准，所有资产均为评估基准日实际存在的资产。
五、评估原则
(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)遵循科学性原则。结合各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;
(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2012年3月25日的现行公允价值;
(五)遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的.或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用最低的一种;
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
(八)维护资产占有者及其他关联方合法权益的原则。
六、评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
(一)评估法律法规依据
1.国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》;
2.原国家国有资产管理局国资办发(1992)36号《国有资产评估管理办法施行细则》;
3.中国资产评估协会中评协[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》;
4.财政部财评字[1999]91号文关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
(二)评估工作经济行为依据
资产评估业务委托合同书
(三)评估工作重大合同协议、产权证明文件。
(四)评估取价标准依据
1.《2010年机电产品报价手册》，机械工业出版社;
2.《中国机电产品出厂价格目录》,
3.《资产评估常用数据与参数》，北京科学技术出版社;
4.陕西省机器设备资产市场询价资料;
(五)参考资料及其它
1.机器设备购置发票
2.委托方提供的评估明细表;
3.评估人员现场勘察记录;
4.市场调查所取得的资料。
整体资产评估报告 2
根据资产评估的目的及资产实际状况，本次评估采用重置成本法进行评估。具体如下：
1、对现金、银行存款以盘点和银行对账的审核核实数为评估值;xxxxxx资产评估有限公司
2、对应收账款、其他应收账款以核实账面值剔除坏账后的价值作为评估值;
3、对存货以盘点核实数按重置价计算评估值。本次评估对原材料、产成品以账面价值作为评估值。
4、对固定资产采用重置成本法;
5.对负债以核实账面值剔除可免除部分后的价值作为评估值。
根据企业提供的资产明细清单，逐一进行了核对，做到帐表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员逐一进行现场勘察和核实。最后进行价值评估。
1.重置全价的确定
对机器设备直接在网上查询有关报价资料或根据专用设备报价手册等资料，考虑运杂费、安装调试费用、资金成本等相关的合理费用，确定其重置价值。
2.成新率的确定
对使用中的机器设备按现场勘察成新率(分别按设备的不同部位或相关参数进行现场勘察、技术鉴定)参照机器设备经济使用年限、和理论成新率综合确定其成新率。
3.评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
八、评估过程
分三个阶段进行：
(一)接受委托
评估小组进入工作现场后，首先进行以下工作：
1.向委托方了解总体方案，明确评估目的，明确评估的范围和对象;xxxxxx资产评估有限公司
2.与委托方签署资产评估业务约定书;
3.与委托方共同选定评估基准日。
(二)资产清查
评估人员进入现场后，首先指导企业清查资产，然后对企业提供的各类资产原始评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估的原始依据。
(三)评定估算及汇总审核
评估小组对从调查现场收集的资料进行分析，并搜集市场价格资料，进行评估。
1.对资产进行分析、计算和评估。
2.撰写报告。
3.公司内部审核，出具资产评估报告书。
九、评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定,本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的'评估程序,对本项目资产占有方提供的全部资产和负债进行了评估,根据以上评估工作，得出如下评估结论：委托方2015年3月5日企业净资产价值为元(详细情况见评估明细表)。
十、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：
(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能发生的特殊交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化
以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(二)由资产占有方管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础;资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责。
(三)本评估结论是我公司出具专业意见，并不能代表企业定价决策。
(四)本评估项目是在审计确认的基础上进行的价值评估。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十一、评估基准日期后重大事项
评估报告基准日后至评估报告提交日内，未发生其他对本次资产评估产生重大影响的事项。
十二、评估报告书的法律效力
(一)、本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件;
(二)、本评估报告书评估结论有效期限自评估基准日20xx年xx月5日至2016年xx月4日。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时可以以评估结论作为参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
(三)、本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力;
(四)、本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。
十三、评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：20xx年xx月5日。
整体资产评估报告 3
一、委托方与资产占有方简介
二、评估范围和对象
列入本次评估范围的为
三、评估基准日
评估基准日商定为二零xx年xx月xx日，一切取价标准均基于评估基准日的有效价格。
四、评估原则
1、独立、客观、公正、科学的基本原则;
2、资产持续使用、公开市场、替代性原则等操作性原则;
3、其他一般公认的评估原则。
五、评估依据
1、国务院91号令《国有资产评估管理办法》;
2、财政部财评字(1999)91#文;
3、中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、《机电设备产品报价手册》;
5、陕西省建筑工程综合概预算定额，陕西省建筑工程、安装工程和装饰工程费用定额，陕西省建设工程其他费用定额;
6、房产证、土地证、车辆行驶证以及其他与评估相关的产权资料;
7、xx(单位名称)与本所签定的业务协议书;
8、实物资产现场勘察表。
六、评估方法
〈一〉、关于流动资产中的货币资金、应收帐款、预付帐款、其他应收款的评估主要以审核调整后的帐面价值确认评估价值。
〈二〉、关于存货的评估
贵公司存货包括低值易耗品、库存材料等。对于低值易耗品和库存材料在抽查核实的基础上以审核无误的帐面价值确定评估价值。
〈四〉、关于固定资产的评估
1、关于建筑物及构筑物的评估
评估人员依据委托方提供的房屋产权证明及建筑物评估明细表进行了逐项勘察核实，调查了建筑物的结构情况,内外装修情况,配套设备情况及使用维护保养情况。查阅了施工图纸,工程决算等有关挡案资料。
房屋建筑物和构筑物：采用重置成本法评估。
评估值=重置价值x成新率
重置价值=建安工程造价+工程建设其他费用+资金成本成新率=(使用年限-已使用年限)/使用年限x100%
2、关于机器设备及车辆的评估：主要采用重置成本法进行评估
评估价值=重置价值x成新率，
式中的重置价值由买价和相关费用组成，
成新率=(使用年限-已使用年限)/使用年限x100%
〈五〉、关于土地使用权的评估：主要采用基准地价系数修正法进行评估。
土地使用权价值=基准地价x出让年限修正系数x容积率修正系数x(1+微观区位修正系数+市场行情修正系数+用地率修正系数)
〈六〉、关于流动负债和长期负债的评估：以审核无误的帐面价值确定评估价值。
七、评估过程
根据我们与委托方签订的评估委托协议，我们组织由各类专业人员组成的评估小组，进行现场工作，向委托方提交了资产评估报告书(征求意见稿)。整个评估工作分四个阶段进行：
〈一〉、评估准备阶段
本阶段的主要工作：了解企业的意向及委估资产的情况，并根据资产评估的相关规定及操作规范，协助企业进行委估资产申报工作，布置和填写资产清查评估申报表，收集资产评估所需的文件资料，制订资产评估工作计划与日程安排。
〈二〉、现场评估阶段
根据资产评估和管理的有关原则和规定，我们在现场评估阶段进行了下列工作：
1、听取企业有关人员对企业和委估资产的历史及现状，以及工艺技术设施状态等情况的介绍，了解企业目前的'经营状况。
2、对委托方填报的相关资产清查评估申报表进行审核、
鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业作出调整。
3、根据相关资产清查评估申报表，评估人员到现场对实物逐一进行核查;同时通过现场观察、与资产管理和使用人员座谈有关资产的使用、维护、管理等情况，对资产工艺状况进行了解。
4、搜集委估资产的产权证明文件，设备购置合同，发票等资料。
5、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法。
6、对评估范围内资产进行评估测算。
〈三〉、评估汇总阶段
评估估算、数据处理、汇总各类资产的评估结果;编写资产评估报告书(征求意见稿)对资产评估报告书及相关专业评估结果进行内部审核。
〈四〉、提交报告阶段
征询客户意见，出具正式评估报告。
八、评估结果
在实施了上述资产评估方法和程序后，委托方用于本报告所列委托评估之目的的资产的评估结果如下：
评估前资产帐面价值总额为：元，其中：流动资产元、建筑物元、机器设备元;负
债总额为元，其中：流动负债元、长期负债元;净资产为元。评估后资产评估价值元，其中：流动资产元、建筑物元、机器设备元、土地使用权元;负债评估价值元，其中：流动负债元、长期负债元;净资产评估价值元。
九、有关事项说明
〈一〉、本评估报告仅供委托方的评估目的所使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供、公开。
〈二〉、本次评估是为委托方的特定目的而作，评估结果的准确性是以委托方提供资料的真实性为前提，委托方对资料的真实性负责，评估机构对评估结果的准确性负责。
〈三〉、当评估目的或作价标准发生变化时，本次评估结自动失效，委托方应及时聘请评估机构重新评估。
〈四〉、评估结果自评估基准日起有效期为一年。
评估机构负责人：xx中国注册资产评估师
整体资产评估报告 4
一、报告目的
本报告是针对某公司在向银行申请贷款时，需要对公司固定资产进行评估的要求而编制的。本报告旨在对该公司的固定资产进行全面、客观的评估，确定其市场价值，以便该公司作为贷款担保物。
二、评估对象
该公司固定资产的评估对象包括不动产、机器设备、车辆和办公设备等，具体包括：
1、不动产：公司所拥有的地产、厂房、办公楼等。
2、机器设备：公司生产经营所需要的各种机器设备，如生产线、维修设备等。
3、车辆：公司用于运输的各种车辆，如货车、客车等。
4、办公设备：公司办公所需的设备，如电脑、打印机等。
三、评估方法
为保证评估结果的准确性和公正性，本次评估采用了市场比较法、成本法和收益法的综合评估方法。
1、市场比较法：该方法是根据该公司固定资产市场交易的实际情况，以同类固定资产的价格作为参照，进行评估。评估对象涉及不动产和车辆。
2、成本法：该方法是根据该公司固定资产的实际成本，进行评估。主要用于评估机器设备和办公设备。
3、收益法：该方法是根据该公司固定资产的收益能力，预测其未来收益，并将未来收益转化为资产市值来进行评估。该方法主要用于不动产的评估。
四、具体评估结果
1、不动产
根据市场比较法，该公司所拥有的.不动产市场价值为XX万元。考虑到不动产的位置、周边环境和未来发展潜力等因素，按照收益法计算后，该公司不动产市场价值为XX万元。
2、机器设备
根据成本法，该公司机器设备评估价值为XX万元。
3、车辆
根据市场比较法，该公司车辆评估价值为XX万元。
4、办公设备
根据成本法，该公司办公设备评估价值为XX万元。
五、评估总结
根据本次评估结果，该公司固定资产总评估价值为XX万元。综合考虑各个评估因素，本次评估结果具有可靠性和准确性。
六、结论与建议
根据本次评估结果，该公司固定资产具有一定的市场价值，可以作为该公司向银行贷款的担保物。建议公司在保证资产使用的前提下，加强资产管理，以提高资产使用效率和降低耗费。
整体资产评估报告 5
一、委托方简介
企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)
住所：北流市招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
营业执照注册号：470264000005730
发照机关：北流市工商行政管理局
成立日期：2006年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日2014年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
北流市佳辉新能源开发有限公司股东表
二、评估目的
根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2014年11月30日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本项目评估对象为2014年11月30日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
(二)评估范围
根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于2014年11月30日的全部资产和负债。
截止2014年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：(2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;
(3)资产总计17,193,777.63元;
(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;
(5)负债合计7,565,368.60元;
(6)所有者权益合计9,628,409.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
五、评估基准日
本项目的评估基准日为2014年11月30日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以2014年11月30日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估报告的使用者
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
七、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
(一)遵循独立性原则。作为独立的.社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;
(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;
(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
八、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
(一)法律法规依据
1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”;
5、《中华人民共和国证券法》;(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);7、其他相关法律、法规、通知文件等。
(二)准则依据2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《中国注册会计师协会关于印发的通知》;
3、财政部令第33号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3号《财政部关于印发等38项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;5、《中华人民共和国土地管理法》;7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。
(三)经济行为依据
委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。
(四)产权证明依据
1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;
2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;
3、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料;
4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;
5、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据
1、本人实地勘查、调查所获得的资料;
2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;
3、本评估机构掌握的其他价格资料;
4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(2005)47号);
5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔2006〕20号)。
(六)参考资料及其它
1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;
3、其他资料。
九、评估方法
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。
整体资产评估报告 6
xxxxx有限公司：
我单位接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对xxxxx有限公司的房地产进行了评估工作。本单位评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2012年02月27日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及被评估单位简介
单位名称：xxxxx有限公司
法定代表人：xxxxx
地址：xxxxx
注册资本：xxxxx
公司类型：私营有限责任公司-
二、评估目的
本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。
三、评估对象和评估范围：
本次评估对象是委估方委托评估的房屋。
委估房产位于xxx，框架结构，总建筑面积xxx平方米。其中：xxxxxxxx号，建筑面积为xxx㎡；xxxxx号，建筑面积为xxxxx㎡；xxxxx号，建筑面积为xxxxx㎡；xxxxx号，建筑面积为101。19㎡；xxxxx号，建筑面积为xxxxx㎡；xxxxx号，建筑面积为xxxxx㎡。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。
四、价值类型及其定义
评估采用的'价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2012年xxxxxx日，系由委托方与本单位协商确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1、国务院1991年第91号令颁发的《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号公布的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、《中华人民共和国公司法》（2006年1月1日施行）；
4、《企业会计准则》；
5、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、资产评估准则——基本准则；
2、资产评估职业道德准则——基本准则；
3、资产评估准则——评估报告；
4、资产评估准则——评估程序；
5、资产评估准则——业务约定书；
6、资产评估准则——工作底稿；
7、资产评估准则——不动产；
8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）；
9、资产评估价值类型指导意见（试行）。
（三）行为依据
xxxxxx有限公司与本所签订的《资产评估业务约定书》。
（四）重大合同协议、产权证明依据
1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；
2、资产购置协议、合同发票等财务资料；
3、房产证证等；
4、其他产权证明文件。
（五）取价依据
1、《全国资产评估价格信息》；
2、房地产估价规范（GB/T50291——1999）；
3、《全国统一建筑工程基础定额》（xxxxxx单位估价表）（2004年）、《全国统一安装工程预算定额》（xxxxxx单位估价表）（2004年）、《xxxxxx建筑装饰工程预算定额》（2004年）、《xxxxxx建筑装饰工程费用定额》（2004年）；
4、评估机构收集的有关询价资料和参数资料；
5、评估人员现场勘查、核对及收集的有关资料和记录；
6、委托方及资产占有方申报材料及其他材料。
（六）参考资料
1、《资产评估常用数据与参数手册》
2、中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率、国债利率等；
3、统计部门资料；
4、其他市场调查资料。
七、评估方法
（一）评估方法选择
委估对象属新开发的营业性用房，该类房地产市场比较成熟，可采用市场比较法评估。
（二）对于所采用的评估方法的介绍市场比较法
是指在求取估价对象房地产的价格时，根据替代原则，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
市场比较法公式：
待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正。
整体资产评估报告 7
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司
1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：人民币21000万元整
4、实收资本：人民币21000万元整
5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位：人民币10100万元)
股东名称投资金额投资比例
卢志强1620077.14%
黄琼姿240011.43%
卢晓云240011.43%
合计21000100%
委托方二：中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994年7月出资组建，现股权情况为：
投资者名称投入资本(万元)投资比例
中化国际控股集团股份有限公司440919.91355496.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司14811.2632463.25%
合计455731.1768100%
1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：455731.1768万元
4、实收资本：455731.1768万元
5、公司类型：其他股份有限公司(上市)
6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至2011年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
(2)投资性房地产的计价
投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况
见下表：
(四)其他评估报告使用者
资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。
二、评估目的
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为房地产。
评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目评估基准日为：20xx年5月31日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》;
2、国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
1、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;
2、财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的2009年-20xx年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司2009年-20xx年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;
12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的`、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中：
P——评估值;
i——年序号;
r——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n——收益年期
t——收益年期
房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于20xx年5月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的准备
(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。
该阶段工作时间为20xx年6月11日-6月13日。
2、现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。
(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。
(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度财务资料，对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料，通过收集相关信息，对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。
该阶段的工作时间为20xx年6月11日-6月13日。
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果的确定
依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
九、评估假设
市场法假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
收益法假设
本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标，并考虑了房地产市场今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的：
1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。
2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。
3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;
5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀的影响。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
资产评估结果汇总表单位：人民币10000万元
项目账面净额调整后账面净值评估值增减额增减率%
ABCD=C-BE=D/B
流动资产28,619.5828,619.5838,230.739,611.1533.58
长期投资796.22796.22789.58-6.64-0.83
固定资产6.296.295.49-0.80-12.72
其中：在建工程
建筑物
设备6.296.295.49-0.80-12.72
无形资产
其中：土地使用权
其他资产
资产总计23,766.6623,766.6628,216.824，450.1619
流动负债17,200.0817,200.0817,200.08
长期负债
负债总计17,200.0817,200.0817,200.08
净资产6，566.586，566.5815,825.729259.14141.01
采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额23，766.66万元，评估价值28，216.82万元，增值4，450.16万元，增值率19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。
十一、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本次参评的商业房产共7405.99平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。
2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
3、本评估结果是对20xx年5月31日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。
7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日20xx年5月31日起，至2014年4月30日止。
十三、评估报告日
本报告提交日期为20xx年6月16日。
某某国际资产评估(武汉)有限公司
二〇一三年六月十六日
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