物业管理方案
为了确保事情或工作得以顺利进行，时常需要预先开展方案准备工作，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。优秀的方案都具备一些什么特点呢？以下是小编为大家收集的物业管理方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
物业管理方案1
为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区（小区）是：xx小区。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长：xx。
副组长：xx。
办公室主任：xx。
办公室副主任：xx。
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的`历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。
3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。
推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
物业管理方案2
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的`安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。
6、保安14人，24小时值班。
五、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。
（二）培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
（三）培训计划及内容
公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。
（四）培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
六、物业管理服务承诺
我公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：20xx质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
（1）房屋
A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位保持清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等符合环境标准。
4、收费管理
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；
物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人；
（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）
1、便民服务（部分收费）
（1）清洗空调过滤网；
（2）室内清洁；
（3）检修电器（室内自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安装、更换配件；
（6）修理，开关、插座、电话盒等；
（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；
（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
（11）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；
（2）管理小区内的商业网点；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；
（2）牌类；
（3）球类；
（4）健身活动；
（5）书刊阅览；
（6）欢庆节日；
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。
四、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
物业管理方案3
一、工程概况
1、地理位置
该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要经济指标
二、物业管理资料
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的效劳水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3、绿化管理
绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆〔汽车、摩托车、自行车等〕进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的`装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共效劳
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳带给给业主及住户。
8、委托性特约效劳
是为某些住户群体带给的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。
9、经营性多种效劳
即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效劳工程。
物业管理方案4
一、XX佳园物业概况
“XX佳园”位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
根据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）空调安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
（七）针对性的专项服务（代理业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源
（一）人员设置。
根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计算，本公司“XX佳园”管理处拟设置工作人员11人。
职位人数负责内容
管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通
工程人员1人负责设备、设施维修、保养
车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费
保洁绿化人员1人负责保洁绿化
保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻
注：财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
XX佳园综合管理费及维修金收费标准可为（以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费）：
管理费维修金
多层住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商场1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上车位40元/位·月
地下车位60元/位·月
五、XX佳园物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。
（一）前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1内部机构的设置与拟定人员编制
2。物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。
3。规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。
（二）物业管理的启动
1。物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。
2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）
2。入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。
3。二次装修施工全过程监控
二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，限度降低对周边居民正常生活及工作的`影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。
（三）完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统
1。房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2。共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用)户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。
3)弱电设备管理
每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
4)消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务X，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围工作内容频次标准备注
楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味
2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水
3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水
4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印
5擦电梯2次/天无灰尘，无手印
6擦公共防盗门1次/周无灰尘
7擦楼梯扶手1次/周无灰尘
8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝
9擦消火栓1次/月无灰尘
10擦窗户2次/月无灰尘
道路1路面循环清扫无杂物
2路边绿地2次/天无杂物
3水泵结合器1次/周无灰尘
4路灯柱1次/周无灰尘
绿地清理2次/天无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项目措施标准
绿化浇水浇水（依气候变化)浇足浇透
草皮修剪（按季节进行)草皮美观平整
杂草清除（每周一次)确保基本无杂草
防虫病虫害防治（一年2次)无病虫害
养护施肥（一年4次)绿化生长旺盛
乔灌木修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1)、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。
2)、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等
六、物业接管事项说明
（一)我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二)为了高效完成接管工作，公司领导成立以陈副总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验)。成员包括2名工程师、1名会计师。
物业管理方案5
xx项目的前期物业顾问，同悦物业集合了一大批具备丰富管理经验、熟悉市场运作的专业人士，极力打造中原物管的卓越品牌。其业务范围涵盖住宅、写字楼的全委托接管，在接管的项目中，凭借先进的管理模式和精英团队得到的市场和客户的广泛认可，许多项目获得了省优、国优示范小区等荣誉称号。
一、城市之巅项目的服务设想
导入“一种理念”、完成“一个目标”、贯彻“二个体系”、坚持“四字方针”。
一种理念：
导入最新的城市文化管理理念──五步一法。“五步”是指在物业服务中和业主深度接触的认识业主、了解业主、帮助业主、理解业主、感动业主五个关键步骤。“一法”是指以满足业主成功需求为出发点的服务法则，通过贯穿在各个服务步骤当中的业主沟通进行了分析和阐述；
一个目标：星级物业管理优秀住宅小区；
二个体系：管理体系和服务体系
管理体系：按照ISO9001国际质量管理体系，规范各项物业管理基础服务的工作流程，严格控制服务标准，打造高品质的物业管理服务；
服务体系：引进和吸收星级酒店的服务理念，建立社区服务网络，提供物有所值、物超所值的服务项目，成为业主满意的好管家、开发商满意的好伙伴、政府主管部门满意的好企业、物管企业满意的好朋友的四方共赢。
坚持“四字方针”：
“新”──管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。（清晨问候活动）
“精”──坚持精品意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。（秩序员出租车管理）
“细”──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能，让业主满意。（保洁的电梯按键消毒）
“严”──在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，使委托方和全体被服务对象满意。
二、科技化住宅，一站式服务1、4F式服务
全天候服务（Full Weather）
实行全天24小时、每周7天、一年365天不间断全天候服务，客服中心服务专线随时开通。
全过程服务（Full Process）
从项目的立项开始，包括规划设计、施工建设、市场营销、接管验收、交付入住、装修管理等，站在物业使用人及后期物业维护管理的角度对项目进行全过程的管理。
全系统服务（Full System）
包括小区共用部位、供水、供电、供气、供暖、电梯、消防、安全防范等共用设备设施的维修、养护与管理。
全方位服务（Full Service）
设专业专职的客服人员随时为业主提供专业贴心服务，为满足业主与客户的需求提供全面的管理服务与增值服务。
2、SEN（信息、尊贵、亲情）服务计划
1）享受信息化新生活
建立大楼信息发布平台，设立公共信息服务，如天气情况，出行信息，主要新闻等。
2）建立个性住户档案
为个性需求业主建立档案，配备高素质人才，照顾需要照顾的人员等。提供全方位的`居家服务，满足个性清洁、个性办公秩序、个性便利需求。
3）社区文化系列活动
倡导健康、高尚、享受的社区办公氛围，丰富办公人的文化生活，体现社区的人文情怀；
根据大楼业户群体特点，成立业主社区社团，如老年戏曲协会、棋艺协会、儿童乐园等。每一个采用自发组织形式，组织有影响力和号召力的人参与进来，形成持续的活动。
3、客户服务中心——一站式客户服务
设立服务中心和客服事务助理24小时热线电话，由客服中心事
务助理接听业主咨询、投诉、服务要求等等，并将处理情况及时反馈业主，并专人进行回访等等；
“客服事务助理”及“24小时服务热线” 作为信息的接收、处理、反馈、监督者，客户只要联系上他就可以实现信息的传达及结果的反馈，不必再与其它的服务实施机构对接。
4、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理模式 “即时服务”，成立“业主应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，服务的快捷，业主满意。“隐性管理”是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，5、“清洁无干扰”的清洁运作模式
对保洁人员的工作时间进行合理安排，使环境整治工作尽量不在业主上下班高峰时间进行。这种“清洁无干扰”的环境运作服务方式，让业主在宁静中享受清新愉悦的环境，是“人性化”服务理念的真实体现。
三、公共服务管理标准
接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语；
巡检管理：每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
装修管理：将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；
供水：专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理；
供配电系统：建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行 操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；
共用楼道保洁：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；
电梯及电梯厅保洁：保持电梯轿箱清洁，每日用吸尘器洗尘1次；
垃圾收集与处理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，建筑垃圾定点堆放；垃圾日产日清；
安全防范人员组织：专职安全护卫人员，身体健康，体态良好；接受过相关训练。门卫：各出入口24小时有值班看守；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。巡逻：及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，其他：紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《国家示范小区标准》执行。
四、管理目标
物业管理服务各项指标
1.房屋及配套设施完好率：指标95%；
2.房屋维修、急修及时率：指标98%；
3.保洁率：达标95%；
4.维修工程质量合格率及回访率：标准100%；
5.项目内治安案件发生率：公共区域指标0；
6.业主有效投诉率与处理率：指标有效投诉率2‰以下，处理率100%。
7.绿化完好率：指标98%；
8.业主对物业管理满意率：指标95%；
物业管理方案6
为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。
一、组织领导
组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）
副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）
成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）
骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）
陈守元（印盒石社区主任）
陈联国（观音岩社区主任）
黄东方（万安社区主任）
潘中英（太平社区主任）
王明（石峰村主任）
叶平（大河沟社区主任）
周君（搭马桥社区主任）
何永凤（袁家墩社区主任）
何小燕（牌楼社区主任）
领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。
二、规划与目标
1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。
印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。
观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。
万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。
石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。
太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。
大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。
搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。
袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。
牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。
2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。
三、实施步骤
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。
2、宣传部署（20xx年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。
3、抓好试点（20xx年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的'试点社区。
4、总结推广（20xx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。
四、主要措施
1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。
2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。
3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。
物业管理方案7
为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。
一、总体要求
深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。
二、管理模式
根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。
（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。
（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。
（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。
（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。
三、重点任务
（一）调研摸底阶段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。
（二）推进落实阶段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的试点小区。
2.x月xx日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。
3.xx月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。
（三）巩固提升阶段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。
四、组织领导
（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。
（二）成员单位分工
区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。
区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。
区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。
区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。
市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。
区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。
区水务局负责无物业管理小区供水的.运营与监管。
市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。
区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。
相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。
五、工作要求
无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：，联系电话：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。
物业管理方案8
一、物业管理内容的设定
（一）管理机构的设立与人员的配备
关山春晓项目是一个占地14.32公顷，总建筑面积18万平米的住宅小区，住宅分部形式为组团式。针对这种情况编制管理结构图如下：
（二）管理规章制度的制定
１．管理机构的职责范围
（１）本小区的物业机构主要是管理小区规划红线以内，住户进户门以外的小区业主公共区域。
（２）对公共区域内的公共设施设备，共用部位进行日常的维修、养护、管理。
（３）对小区内的公共安全，小区日常秩序以及物业环境加以管理。
（４）组织实施业主入住和装修管理。
（５）服务业主，解决业主的投诉问题，积极引导业主与本公司的关系。
２．各类人员的岗位实行目标管理责任制
目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力。同时将目标的实现与领导集体的'切身利益（工资、奖金、岗位迁升）挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。这要求每一个管理者及员工都要以身作则，踏实做好本职工作，实现内外的最佳经济管理目标。
３．物业各区域内的管理规定
（１）对于小区内公共区域物业管理处各级管理人员应按照前期物业管理合同的要求及本物业公司承诺的标准落实认真管理。
（２）对于业主专有部分由业主自行管理，必要时候物业管理处可视情配合管理。
（３）总之，对小区各部位的管理要达到相关要求，达到服务与业主，让业主满意的原则。
４．小区住户手册
住户手册的编制主要包括物业管理、管理费用、设备及服务、装修管理、入住前期的特别服务、业主及用户的其他责任、安全清洁卫生细则、关于安装防盗门窗的办法、防火等方面的信息。
（三）、物业的验收与接管
组织用经验的工程技术人员成立接管验收小组按照建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对小区加以查验，为以后进行物业管理工作打下基础，减少风险。并如相关房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修的项目、内容、进度、原则、责任与方式。
（四）进户管理
进户是指业主或使用人正式进驻使用物业，俗称“入伙”。其程序分以下几个步骤：
１．发入伙通知书。
２．带业主或使用人实地验收物业。
３．约定代为装修、添置或更换自用设施设备等事宜。
４．签订《物业使用公约》。
５．要求业主或使用人如实填写登记卡。
６．想业主或使用人发放《用户手册》。
７．预售物业管理费或租金。
８．想业主或使用人提供办事引导。
９．业主或使用人签约领匙，完成进户程序。
（五）、装修搬迁管理
为搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：
1.大力宣传装修规定。规定主要包括以下几个方面：装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；不得擅自占用共用部位、移动或损坏公用设施设备;不得排放有毒、有害物质和噪声超标；不得随地乱扔建筑垃圾；遵守用电用火规定，履行防火职责;因装修而造成他人或共用部位、公用设施设备损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
2.加强装修监督管理。审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
3.积极参与室内装修。
4.合理安排搬迁时间。
（六）、档案资料的建立与管理
1.业主和使用人档案:包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等。
2.物业服务档案的建立：其通常包括物业承接验收期的档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。
3.物业服务档案的保存：主要包括档案的保存、安全管理等。
二、服务的重点问题
前期物业管理运作的重点主要包括三个方面：
管理资源的完善与优化，具体包括以下几个方面的内容：
（1）管理用房的到位
开发商按照规定将管理用房移交给物业公司之后，物业公司应对管理用房进行合理的划分和必要的装修，成为物业公司固定的管理用房。
（2）物资配备到位
一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分，在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。
（3）物业管理与服务人员到位
物业管理与服务人员到位的相关内容主要包括以下:
〈1〉人员补充。
〈2〉对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理、服务水平和操作技能。
〈3〉对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理机构。
〈4〉加强内部管理与沟通，形成一个良好的管理团队。
2.管理制度和服务规范的完善
在前期物业管理中，物业服务企业应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。
3.确定物业管理单项服务的分包对具体物业管理项目进行管理与服务时，物业服务企业可以根据自身情况和需求来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对于分包的服务项目，物业服务企业应鼓励专业服务企业进行市场调查与筛选，以确定符合自己要求的分包单位。
三、物业项目服务标准
物业项目服务标准主要从以下七个方面着手：
（一）基本要求
1.设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示企业资质证书，服务事项，服务标准，收费项目，收费标准等相关信息以及24小时服务电话。
2.从业人员要取得相关从业资格证书，统一着装，佩戴标志。
3.建立共用部位及公用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生。公共秩序维护等管理制度，建立突发事件应急预案，建立物业服务工作记录。
4.建立物业管理档案，配备管理档案人员。
5.设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
6.完善客户服务，及时解决投诉问题。
7.签订转向委托服务合同，明确各自权利和义务。
（二）共用部位及公用设施设备运行、维修养护
1.综合管理。建立公用设施设备的基础档案，相关维修记录应归档，适时进行安全评估检查，指定维修养护计划。
2.共用部位。对房屋结构、建筑部件、附属构筑物、空调系统、供水设施、排水系统、照明和电气设备、安全防范系统、电梯及水景等进行定期的巡查维修管理，达到相应标准。
（三）消防安全防范
1.综合管理。建立、落实消防安全责任制，成立义务消防队，设置安全宣传栏。发生火情，立即动员力量灭火抢险。
2.消防设施设备维修养护。对火灾自动报警系统、消防广播系统、防排烟系统、防火分隔设施、水灭火系统、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、灭火器等进行定期不定期的维护。
（四）绿化养护
1.基本要求。对各种乔木、灌木、地被花坛植物的成活率达到90%以上、草坪的覆盖率在高于80%以上。
2.绿化养护内容包括灌溉、施肥、病虫害防治、整形修剪、除草及垃圾清理等。 3.工作检查。编制实施每月绿化养护措施及工作计划。
（五）环境卫生
1.生活垃圾的手机及清运。实行垃圾收集分类。
2.物业共用部分的清洁。对楼内、电梯轿厢、天台屋面、楼外道路及设施及水景等部位的清洁。
3.工作检查及记录。每日一次或每月全面检查一次并做好相关记录。
（六）公共秩序维护
1.出入口有专人24小时值守。
2.制定巡查路线，巡视检查并作好记录。
3.巡视公共部分的使用秩序并做好记录。
4.机动车辆登记出入。
5.对违法行为及时报警，并报相关部门。
6.记录资料归档。
（七）装饰装修管理
建立装饰装修管理服务制度。
2.建立装饰装修档案。
3.受理装修申请人申请登记，签订装修协议，并告知装修过程中的禁止行为和注意事项。
4.装修期间进行巡查，对违法行为进行劝阻；拒不改正的报告相关部门并在小区公示。
5.装修完毕后应进行复查，对违反协议的应按规定处理。
6.装修垃圾应在2日内清运至指定地点。
四、质量方针及目标
(一).质量方针服务至诚,管理规范;开拓创新,树立品牌。
（二）质量目标
1、业主满意率大于96%;
2、业主投诉到政府主管机构的有效投诉每年不超过1次;
3、重大安全事故发生率低于1‰ ;
4、公共设施、设备完好率大于99%;
5、专业技术人员持证上岗率为100%;
6、员工满意率为80%。
7.房屋零修及修及时率100%。
8、保洁率98%。
9、道路车场完好率98%。
10、绿化完好率98%。
五、综合管理服务
即小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。主要的工作内容及要求有：、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；协助召开业主大会并配合其运作；与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；每年进行一次物业管理服务满意率调查。建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
物业管理方案9
一、项目概述
该工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村，占地面积为平方米，建筑面积为平方米，总投资为元人民币。该工厂分为两个部分，其中厂房面积为平方米，高级员工公寓楼面积约为平方米，员工数量将达到约人，是一个多元化的大型工业园区。
二、工厂物业特点
工厂物业与一般物业不同，其业主是法人而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。因此，物业管理工作要顺应这些特殊要求，才能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要协调生产、后勤服务、社会公共事务等多个方面。因此，工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。
三、物业管理要点
1、运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。同时结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为全体员工服务。为实现以上设想，拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。
一）三个重点
1、完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，因此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。
2、环境管理责任到人
为创造一个良好的工作环境，我们将强化环境管理，责任到人。我们将建立一套完善的环境管理制度，明确责任分工，强化环境管理的各项工作，确保环境管理的有效性和可持续性。同时，我们将加强对员工的环保意识培训，使员工在工作中更加注重环境保护，共同营造一个良好的生产、工作环境。
3、安全生产，责任到人
安全生产是企业生产经营的基础，也是企业物业管理的重要内容。我们将建立一套完整的安全生产管理制度，明确责任分工，加强安全生产的各项工作，确保安全生产的有效性和可持续性。同时，我们将加强对员工的安全意识培训，使员工在工作中更加注重安全生产，共同营造一个安全、稳定的生产、工作环境。
二）四项措施
1、建立全面、科学的管理体系
我们将建立一套全面、科学的物业管理体系，包括物业管理规章制度、服务流程、质量标准、考核评价等方面，确保物业管理工作的科学性和规范性。
2、建立健全的服务流程
我们将建立健全的服务流程，包括服务咨询、服务接待、服务实施、服务反馈等方面，确保服务工作的高效性和规范性。
3、建立完善的质量管理体系
我们将建立完善的质量管理体系，包括质量标准、质量检查、质量反馈等方面，确保服务质量的稳定性和可持续性。
4、建立科学的考核评价体系
我们将建立科学的考核评价体系，包括服务质量、服务效率、服务态度等方面，确保物业管理工作的规范性和有效性。
厂区的环境管理对于全体员工来说都是非常重要的。因此，我们非常注重为员工创造一个良好、舒适的工作和居住环境。我们根据以往的物业管理经验，认为保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态，为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
在保证员工生命和财产安全方面，我们主张以实际情况为基础的人员防范为主，以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念。我们建立了一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍，并与政府职能部门紧密联系，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。我们建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。
我们制定了详尽的执行手册，例如《物业部员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。我们时刻准备着，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。同时，我们采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。
为了提供优质服务，我们需要一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置。因此，我们按“直线制”设定管理架构，中心设客服部、保安部、工程部、保洁部四个部门。客服部负责处理员工的.咨询、投诉，并提供协助；负责物业服务中心会议中心的管理；书写各类通知、通告，由总经理签署发出；负责服务单位的搬入和迁出协调工作；负责服务单位档案的建立与管理工作。这样的管理架构集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
要求：大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有2年以上相关工作经验。熟悉物业清洁、绿化、养护知识，了解各种清洁用品的使用规范。具备丰富的社会经验和较强的语言表达能力，能够应对突发事件。工作认真负责，敬业乐业。
2.客服员要求：大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验。性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强。工作认真负责，勤业、敬业、乐业。
3.保安管理部
1.保安管理部主管要求：大专学历或同等学历，熟悉国家有关法律、法规和保安知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，能够应对突发事件。有一定的消防知识。工作认真负责，敬业乐业。部队复转军人优先选择。
2.保安管理员要求：高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，需要有本地户口担保人。
3.监控管理员要求：高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需要有本地户口。
4.工程管理部
1.工程管理部主管要求：大专以上学历（工科专业），工程师职称，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具备扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，具有电工操作证。工作认真负责，敬业乐业。
2.弱电技工要求：大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，具有独立完成工作的能力，敬业精神强。
3.强电技工要求：身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，具有独立完成工作的能力，敬业精神强。
4.空调技工要求：大专以上学历，环境设备工程及制冷专业，有3年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，具有独立完成工作的能力，敬业精神强。
5.维修工要求：高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，具有一定的口头表达能力。
5.保洁绿化部
1.保洁绿化部主管要求：大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有2年以上相关工作经验。熟悉物业清洁、绿化、养护知识，了解各种清洁用品的使用规范。具备丰富的社会经验和较强的语言表达能力，能够应对突发事件。工作认真负责，敬业乐业。
物业管理方案10
一、XX项目物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的.服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）
物业管理方案11
物业管理行业发展至今日的状况，社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表此刻规范化和精细化的管理上，各大物业公司经过多年的精心运作，在规范化和精细化服务上已构成了一套很完善的制度，如果想在物业行业异军突起，那么除了做好规范化和精细化服务外，经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务，将如晴天霹雳，一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程，并介绍几种人性化的新颖服务资料。
一、管理目标：
1、业主委员会成立后12个月至18个月，到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准；
2、业主委员会成立后24个月至30个月，到达广东省优秀住宅小区标准；
3、业主委员会成立后36个月至42个月，到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准；
4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；
5、小区清洁实行专职保洁员职责制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；
6、小区车辆实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；
8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；
9、绿化按时修剪、维护、坚持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；
10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；
11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务资料融入到业主的衣、食、住、行中。
二、分项指标：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及时率：99%
3.维修工程质量合格率：100%
4.管理费收缴率：≥98%
5.绿化完好率：99%
6.清洁、保洁率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗沟完好率：100%
10.路灯完好率：100%
11.汽车场完好率：100%
12.公共文体设施、建筑小品完好率：100%
13.小区内重大刑事案件发生率：0
14.小区内治安案件发生率：≤1年
15.消防设施、设备完好率：100%
16.火警发生率：≤1%
17.火灾发生率：0%
18.违章发生率：2%
19.违章处理率：100%
20.用户有效投诉率：≤2%
21.有效投诉处理率：100%
22.管理层员工专业培训合格率：100%
23.特种作业员工持证上岗率：100%
24.维修服务回访率：≥30%
25.业主(住户)对物业管理综合满意率：≥98%
服务特色(“菜单式”服务模式)
一、实行“菜单式”服务模式
二、快速、完善的服务形式：首按职责制+三分钟服务承诺
1、首按职责制
每一位员工都有职责和义务接待客户的提议，任何一位员工接到提议后，统一传递到办公室，并告诉提议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务提议处理的情景直至客户满意为止。
接待服务提议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情景。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情景除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应当留签字记录，并告知第一接待人。
2、三分钟服务承诺
第一接待人接到客户的提议时，应及时将客户的提议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的'地方，为客户供给相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情景，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。
三、突出、贴心的礼貌礼貌：三米微笑服务+站立式服务
1、三米微笑服务
管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、午时好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。
2、站立式服务
站立式服务表此刻：
(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不一样，应在不一样时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。
四、全天候的服务时间
1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。
2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。
3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情景下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮忙。
4、管理处全体人员非特殊情景都必须留守小区，随时待命，以便为客户供给服务。
五、丰富的社区文化活动
丰富的社区文化活动不仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处供给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中构成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。
六、多种多样的特约经营服务
常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户供给共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，所以开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务资料的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。
七、实行完全的封闭式管理
传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。
物业管理方案12
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事人事设置原则:
一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测a)经营收入:
19、14万元(年度，以下省略)物业管理费:11、34万元应收
12、6万元30000x12x0、35=126000(元)
预计收入11、34万元(收缴率90%)维修服务费:0、5万元特约服务:5、8万元其他收入:1、5万元b)支出:20、25万元人员工资福利:14万元办公费用:2、5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)维修保养费用:1、5万元税金:1、05万元不可预见费用:1、2万元c)润亏:-1、11万元d)物业接管期间前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21、962万元/年，0、61元/月xm2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合计:14、、17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费:1、5万元
(3)绿化管理费:绿化率45%1、04万m2x1元/年xm2=1、04万元
(4)清洁卫生费:2人x12月x80元/月x人=0、192万元
(5)安全护卫费:7人x200元/年x人=0、14万元
(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算
5、52万元x25%=1、38万元
(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元
(8)税费:按营收5、5%缴纳即1、052万元
(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1、36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0、35元/月xm2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;房屋幢、户编号已经有关部门确认;落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。抄水、电、气表的底数，记录备案。接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、协调工作与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。
其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的.建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁。
物业管理方案13
南池商业街为现代化标准商业街，按其经营方式主要为单体经营，物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况，采取集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。
一、南池商业街物业管理理念
南池商业街是有计划的商业聚集，对商铺进行“分散经营，统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。
“分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所，不直接参与商铺经营。
“统一管理”，要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。
为了达到“分散经营，统一管理”的管理模式，在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养，有助于运营方和经营方之间的协调和合作，有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
二、南池商业街的物业管理特点
关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理，安全保卫管理，设施、设备的养护管理。
1．环境卫生是管理的核心，以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等，保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工，确保环境服务质量，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。
2．安全保卫是管理的重点，商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢，所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。
3．设施、设备的养护是管理的要点，商业运作对设施设备的要求更高，水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，因此，设施设备的日常管理要求更高，做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求，而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。
三、商业街物业管理人员配备
商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
组织机构的设置采用经理负责制，根据所需人力资源配置招聘建立一支高效、协调的优秀团队，团队运营中尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
1．业户服务部
设主管一名，可有物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
2．保安服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
3．环境管理部
设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的公共区域保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
4．维修服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证南池商业街不间断安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
四、商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，现对此进行分项描述：
1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
1.1、接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
1.2、纠纷、投诉接待
1.3、报修接待
关于业户对水电或者其他设施的报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
1.4、走访回访
主要包括：听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；报修后的维修结果进行回访等。
1.5、商业街的内外联系
商铺内部联系：向商铺方收取物业管理费、能耗费等；
商铺外部联系：街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系。
2、商铺装修服务管理
2.1、装修管理
装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”、现场监督管理等。
2.2、商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》，装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的`平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
2.3、装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。
3、商业街设备、设施维保服务管理
3.1、商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。为保证其正常运行主要靠平时养护。
4、商业街建筑物的养护及维修管理
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
4.1、大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部
分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。
5、商铺保安服务管理
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。对于南池商业街而言，由于其特殊的功能需要开放式经营，因此，安全管理至关重要，不但要有日常秩序维护队伍还必须有夜间巡逻队伍，24小时全面实施保安服务。
5.1、监控中心发现可疑人员或突法事件、恶劣事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证并及时上报主管，通知巡查保安及时赶到现场，防止事态扩大，注意保护现场。应特别强调，在发生恶劣事件紧急疏散围观顾客时等等。这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
5.2、消防管理中心必须制定切合本商业街实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺个业主及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。并定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
6、商业街绿化服务管理
6.1、绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购
物环境的基础。商业街内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
6.2、部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
7、商铺广告管理
7.1、楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
7.2、节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商业街的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
五：总结
根据南池商业街的物业特点，明确物业管理难点、重点及管理思路；体现物业管理特色、水平；制定针对性、差异化管理的服务模式。建立严格的质量保证体系，通过实际运作和持续改造，使制定的保证体系日趋完善和稳定，使其具有较强的可操作性，为南池商业街提供强有力的保障和细致入微的服务。
物业管理方案14
一期工程的顺利交接，新星小区首批业主的入住，是小区楼盘推广中重要的一环环，对增强业主的信心和促进小区后期的销售将起到很大作用，亦即“好的开始是成功的一半”。业主选择新星，是信任新星、为自己和新星自豪、为自己的未来生活重新描绘崭新色彩的综合表现。同时，本活动更是扫清楼盘销售的最后障碍和积聚人气提高小区影响力及提升小区与公司品牌的有力手段。
有鉴于此，并本着强力构筑小区品牌、公司品牌及物业管理品牌的目的来筹划本次活动，现表述如下，供公司领导决策参考。
活动内容
一、时间：
20xx年10月30日（星期五）上午9：30—10：00
二、地点：
营销中心旁大坪
三、主持人：
（待定）
四、主题：
成就梦想燃亮未来
——金秋十月新星小区喜迎首批业主入住仪式
五、邀请领导及嘉宾
1省（市）领导 1人
2市房地产管理局领导 1人
3市经济适用房领导小组办领导 1人
4设计院领导 1人
5监理公司领导 1人
6质监站领导 1人
7施工单位代表1人
8物业顾问公司领导 1人
六、公司内部出席人员
1刘总
2曾总
3售楼部经理
4工程部经理
5物业公司总经理
6办公室主任
七、邀请媒体及记者
1经视频道1人
2新闻频道1人
3长沙晚报1人
4潇湘晨报1人
5三湘都市报1人
6长沙房地产网 1人
八、活动流程
一出席人员到场9：20-9：30
二主持人宣布仪式开始9：30
三总公司领导讲话 9：30-9：35
四“管理金钥匙”交接仪式9：35-9：37
五物业管理公司领导发表《管理宣言》 9：37-9：40
六省（市）领导致辞9：40-9：45
七保安员军体拳表演9：45-9：50
八“乔迁之喜灵狮贺金秋”舞狮表演9：50-9：55
九物业顾问公司领导友情致辞9：55-10：00
十仪式结束，业主开始办理入住手续10：00
注：《管理宣言》全称为《新星小区物业管理宣言》
九、活动过程附注说明
1、“管理金钥匙”交接仪式：
1）两位领导上台
2）一名礼仪小姐手托一银色托盘（内放一红绸布），将“管理金钥匙”送至总公司领导身旁
3）总公司领导双手将“金钥匙”交与物业公司领导并握手，且皆转身面对观众
4）总公司领导返回观众席
5）物业公司领导发表《管理宣言》
2、物业顾问公司领导友情致辞：
主要阐述以专业力量来“好管家”来作好小区的物业管理工作，提高整个小区的物管品质而便利和优化业主的生活
3、“仪式结束”至“开始办理入住手续”期间活动控制：
为有效控制场面、提升公司形象及紧张有序地办理入住手续，本人建议活动当天在入住房现场为财务部开设临时办公场地——“尾款交费处”（只需派3-4人即可；第二天撤除，需提前告知和仪式结束前告知业主）。
1）仪式结束后，20名保安人员4人/排共5排，在领导、嘉宾及业主到达现场之前小跑至福星苑与聚星苑入口处面朝业主等人行军礼至其到达。
2）两只狮子在业主等人前面开道
3）售楼部经理或一售楼小姐在行走时为业主等人介绍小区的有关情况（需借助扩音器）
4）业主等人到达入口处时，保安人员礼毕解散并执行物业管理处的有关安排；同时，狮子任务完成并撤出小区
5）现场开始办理入住手续
4、礼仪接待：
礼仪小姐：2名，穿红色旗袍，佩带印有“新星小区”字样的.礼仪绶带
主要职责：
1）仪式开始前接待来宾，位其佩带胸花
2）在入口处迎接来宾
活动场地布置
本活动将涉及到三个场地，见下图所示：
一、仪式场地布置
1、背景板：
文字：成就梦想燃亮未来
——金秋十月新星小区喜迎首批业主入住仪式
主办单位：长沙市经济适用住房发展有限公司
长沙市好管家物业管理有限
样式：喷绘稿
尺寸：4m
设计：用新星小区小高层单体透视图为背景，来表达成品房入住后的实景，而有效渲染出活动的主题——成就梦想燃亮未来（乔迁新居，不仅是业主重要生活梦想的实现，也是业主与其下一待开拓崭新未来的起点）
风格：金色、温馨感
位置：舞台边背景架
2、舞台：用现有舞台
3、彩旗：30面，插挂于大坪周围
颜色——红黄蓝，各10面
内容：正面——新星小区LOGO
反面——总公司与物业公司LOGO
4、横幅：一条，悬挂于售楼中心正门上方
内容——隆重祝贺首批业主入住新星小区！
尺寸——6m
样式——红底黄字
二、路旁建筑场地布置
1、彩旗：20面，间隔微为50米；插立于井圭路左侧
颜色——红黄，各10面，一红一黄依次插放
内容：正面——新星小区LOGO
反面——总公司与物业公司LOGO
2、横幅：两条，张挂于井圭路右侧公路路基上
内容——
1）金秋十月金质生活金色未来
2）入住新星享受温馨
尺寸——6m
样式——红底黄字
三、入住手续办理场地布置
1、横幅：一条，悬挂于入口处（福星苑于聚星苑入口处商铺间）
内容——热烈欢迎业主与新星小区共同飞翔！
尺寸——18m 1m
样式——红底黄字
2、欢迎牌：两个，分别摆放于入口处两侧
内容：右侧——恭贺业主入住新星小区！
左侧——热烈欢迎各级领导及嘉宾莅临新星参观指导！
尺寸——600 900 m m
材质——塑料板镶嵌镀锌边框
设计——广告体，白底红字
3、指示牌：2个，主要告知财务部临时办公地点和物业管理费交付地点
尺寸——600 900mm
材质——塑料板镶嵌镀锌边框
设计——广告体，白底红字
位置——分别摆放于入口处横幅下方左右侧
4、充气拱门：一座，宽12米
位置——入口处
内容——新星小区喜迎金秋首批业主激情入住
四、其他相关物品的准备
1、话筒音响：无线话筒一个，音响一对
2、银质托盘：一个
3、红绸：一块
4、管理金钥匙：一把，不锈钢镀金（便于保存）
5、礼仪胸花：30朵
6、请柬：30份
7、签字台：一张
8、签名薄：一本
9、签字笔：一支
10、签字台指示牌：一个
11、礼品：30份（待定）
12、狮子：2只，6人（舞狮者4人，领舞1人，鼓手1人）
13、矿泉水：两箱
活动组织及执行
组织分工
序工作内容责任人完成时间
1活动场地（背景板、横幅、彩旗、指示牌、欢迎牌、金钥匙）布置策划制作与落实
罗乾波
10月29日
2嘉宾及领导的邀请
总公司
10月29日
3活动程序的现场统筹实施
罗乾波
10月30日
4纪念品的准备（业主及来宾）
总公司
10月20日
5保安员军体拳表演（8名）的组织
刘永奇
10月30日
6入住台位牌的制作
管理处
10月26日
7入住手续办理现场办公场地的布置及工作安排
管理处
10月26日
8礼仪小姐的租请，胸花、绶带、红绸及托盘准备
罗乾波
10月28日
9现场音响设备的准备与现场调试
管理处
10月30日上午8：00到位
10请柬的制备与发送
呙伟达
10月28日前
12签字用品的准备（桌子、签名薄、签字笔）
呙伟达
10月28日前
13
矿泉水的准备
刘永奇
10月29日前
14
礼仪狮队的租请
罗乾波
10月28日前
15
活动资料的打印装袋准备及现场发给记者
呙伟达
10月28—30日
活动费用预算
项目
规格
单价
数量
金额
备注
充气拱门
12米跨度
1000元
1座
1000元
租用
欢迎牌
600×900mm
100元
4块
400元
彩旗
600×1200mm
20元
50面
1000元
包杆和安装
背景板
8m×4m
20xx元
礼仪小姐及绶带
米以上
300元/人
2人
600元
胸花
鲜花型
25元
40个
1000元
管理金钥匙
镀金
800元
条幅
4条
500元
入住说明展板
2200×1200mm
400
5
20xx元
台位牌
200×80mm
100
16
1600元
指示牌
600×900mm
100
2
200元
请柬
5元/份
50份
250元
托盘、绶带及红绸等
200元
纪念品
30份
600元
来宾礼金
6600元
狮队租金
1500元
合计
20xx0元
物业管理方案15
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标
实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准
(一)明确客服部
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目
报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。
2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表，报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划
4、合理化推荐、意见
5、其他
(二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他
(三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员
2、明确工作程序
a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见。
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究，具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表，督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见。
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表，前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
(四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度。
2、建立和规范例会制度。
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的'改善机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构。
2、研究机构目前主要工作任务。
a、研究和。
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
c、编写物业管理服务方面培训通用的教材。
d、有计划编写各项目物业管理方案。
e、有效实施形象策划系统。
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训。
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
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